16+

Ќовости партнЄров

Lentainform

Ђƒешевые материалы в новостройках через 10 лет дадут о себе знатьї

29/03/2017

√де покупать квартиру и какую покупать лучше Ц в новостройке или на вторичном рынке? ќб этом Ђ√ороду 812ї рассказал јнтон ‘»Ќќ√≈Ќќ¬, директор института Ђ”рбаникаї, идеолог и соавтор вызвавшего большой общественный интерес Ђ–ейтинга качества жилой среды в петербургской агломерацииї.

(1) комментировать

            – „то вы€вил ваш рейтинг качества среды – все хорошо или все плохо?
– ѕервое.  ¬ы€вил территории потенциальных гетто, где качество среды существенно ниже даже средней типичной практики строительства массового жиль€ в нашей агломерации за последние 6–7 лет.

¬торое. ¬ы€вил некоторые территории успеха. ѕо крайней мере, проекты, где есть отдельные сильные стороны. Ўесть групп оценки по 30 критери€м дают сложную картину, можно выйти вперед за счет отдельных хороших оценок. Ќе все проекты-лидеры нам нрав€тс€, но важно, что на рынке массового жиль€ вне центра можно стоить что-то приличное, хот€ бы в сфере благоустройства или фасадных решений. ѕричем небольшими девелоперскими компани€ми. Ѕез помощи государства, скорее вопреки.

“ретье. ƒаже успешные проекты  далеки от уровн€ массового жиль€ условной ѕольши или „ехии, не говор€ уж о ‘инл€ндии, что говорит о кризисе жилищного строительства в агломерации.

— одной стороны, мы видим рекордные показатели по объему ввода – ѕетербург и пригородные территории области выдают на-гора по 4,5–5 млн кв. метров в год. Ёто больше, чем пиковые  уровни 1960-х, конца 1980-х годов, когда развивались советские государственные градостроительные программы.

Ќо количество в качество, именно градостроительное, и близко не перешло. — точки зрени€ внешнего вида можно спорить, что лучше – нова€ застройка середины 2000-х или прежн€€. Ќо с точки зрени€ обеспечени€ инфраструктурой – это точно, даже шаг назад. 

– √де могут по€витьс€ гетто?
– Ёто зоны «Ѕугры–ƒев€ткино–ћурино» и «Ўушары–Ћенсоветовский».

– ј где наход€тс€ успешные территории?
– —ложный вопрос. ” нас нет успешных проектов комплексного освоени€ территорий. „тобы на бывших пол€х по€вилось жилье со всей сервисной инфраструктурой. ≈динственное исключение – «Ѕалтийска€ жемчужина», пусть и с оговорками. Ќесколько комплексов оттуда наход€тс€ в рейтинге в высоком положении. “ам есть относительно комфортна€ типологи€ застройки и гуманна€ среда обитани€.  Ќо все равно там мало рабочих мест, а ехать до подцентров зан€тости далеко.  “ранспортна€ доступность очень хромает.

Ќо это лучший  пример. ј по сути политика  ќ“ (комплексного освоени€ территорий) провалилась. ќна задумывалась как шаг вперед от уплотнительной застройки, но дома, построенные в существующем окружении, оказываютс€ комфортнее, т.к. они более-менее обеспечены инфраструктурно.   

– ћожете отранжировать районы новостроек? ≈сли бы вы давали советы покупател€м, то какие районы новостроек не советовали бы, а какие, наоборот, порекомендовали?
– ¬сЄ по-разному внутри каждого района. Ќапример, в  расносельском районе есть «Ѕалтийска€ жемчужина», а есть продолжение ћаршала  азакова. ¬ престижном ћосковском районе есть проблемные территории около ул. ѕредпортовой или у ѕулковского шоссе.

¬ ¬ыборгском районе много новостроек на освоенных территори€х, это дает ему преимущества. ¬ ѕриморском районе, где строительна€ активность очень велика, в Ќевском, ‘рунзенском, ѕушкинском получаем весь спектр качества проектов – от плохого до приличного.

– ќтличаютс€ ли проблемы новостроек на северных окраинах ѕетербурга от южных районов. “.е., скажем, Ўушары лучше, чем ћурино? »ли —лав€нка, чем  удрово?
– ¬езде проблемы примерно одинаковы – социальна€ инфраструктура, благоустройство и подъездные дороги, слабое развитие общественного транспорта, сложности с парковкой. ѕлюс больша€ этажность с домами с большим количеством студий, в одном подъезде может быть 150–200 квартир. “акое количество собственников никогда не договор€тс€ об эксплуатации и реконструкции дома.  

ј им придетс€ решать много вопросов, эти дома ветшают быстро. „ерез 10 лет самые дешевые материалы дадут о себе знать.

–  то виноват в том, что среда в новостройках не сама€ комфортна€, – власти, девелоперы? »ли никто не виноват, кроме покупателей, которые хот€т подешевле?
– –ейтинг нагл€дно показывает уровни ответственности – за транспорт и социалку отвечают региональные власти. “олько в отдаленном  ќ“е теоретически полностью можно сбросить эти проблемы на девелоперов. ≈ще одна важна€ задача региона – как из разрозненных частных проектов сделать город, комфортную городскую среду: улицы, резервирование территорий под социальные объекты.

«а уличное благоустройство отвечают муниципалитеты. «а квартирографию,  дворы, доминирование проектировани€ под автомобиль, когда и парковочных мест все равно не хватает, и пешеходам не комфортно, – девелоперы.

– ј жители, они же покупатели?
– ¬ части покупки квартиры у нас многие принимают решение только по двум факторам – цена и локаци€. —читают, что все остальное срастетс€, вер€т рекламным плакатам и обещани€м властей. Ёто больша€ ошибка.

 роме того, если в твоем доме 1000 квартир и прин€ты изначально неверные планировочные решени€, что-то помен€ть общественными усили€ми крайне сложно, почти невозможно.

– »зменилась ли ситуаци€ за последнее врем€ с новостройками в какую-то сторону?
– ” р€да девелоперов улучшаетс€ отделка холлов и фасадов, качество детских площадок. Ќо изменени€ медленные, и не это главное. 

ј главное  – планировка квартир и их количество в доме, снижение плотности застройки, наличие парковки или удобного общественного транспорта, социальной инфраструктуры.

ƒумаю, что за год с небольшим после выхода нашего рейтинга, мало что изменилось. Ѕюджеты точно не стали богаче, нет внимани€ власти к этим вопросам.

– ќграничение высоты и плотности застройки в новых ѕравилах землепользовани€ и застройки улучшат положение?
– —нижение этажности и плотности – это хорошо, но по сравнению с поздними советскими временами это все равно в 2 раза плотнее. ѕросто от 25-этажных  микрорайонов мы перейдем к кварталам 12-этажек, что тоже очень больша€ высота и плотность. Ѕез спектра градостроительных решений мы имеем риск получить своеобразные дворы-колодцы нового типа.

– ћожно ли говорить сейчас, что покупка квартиры на вторичном рынке в ѕетербурге – более разумное решение, чем покупка жиль€ в новостройках?
– ≈сли однокомнатную квартиру на высокой стадии готовности где-нибудь в пол€х  удрова вы можете купить в пределах за 2 млн рублей, то сама€ маленька€ хрущевка в городе обойдетс€ уже примерно в 2,5–3 млн руб. » это в плохом состо€нии в отдаленной локации.

ќт фактора ценового преимущества первички никуда не уйти.

Ќо если у вас есть более 3 миллионов и нет большой семьи, где каждый метр на счету, € бы советовал посмотреть на вторичку, где товар можно оценить вживую и по широкому кругу параметров.

– ѕочему?
– Ќовый дом в –оссии создает иллюзии – более приличные соседи, вложившие  собственные деньги, свежее благоустройство, новый соцкультбыт.

Ќо студии сдаютс€ и посто€нно мен€ют обитателей, состо€ние подъездов быстро портитс€, 5–7 лет идут перманентные ремонты.

Ќе говорю уже про доступность школ. —оциалку рассчитывают из средней по городу обеспеченности квадратными метрами. ¬ студи€х она намного ниже, поэтому детей реально живет больше.

«амечу, что хрущевки ликвидны и качество этих домов не настолько плохое, как люб€т говорить некоторые застройщики.

– ¬ другом  вашем рейтинге – «100  городов –оссии»  – ѕетербург не на первом месте, его опережает ћосква, а на первом месте вообще  раснодар. „то там делают правильнее, чем в ѕетербурге, в области жилого строительства?
– “от рейтинг построен в логике – город как оптимальное место дл€ жизни и работы по критери€м «цена-качество». “о есть наиболее качественный, но дорогой товар не будет на первом месте. ѕон€тно, что дл€ самореализации, общего благоустройства ѕетербург проигрывает только ћоскве. Ќо экологи€, пробки, дороговизна т€нут мегаполисы вниз.

– ј если говорить только  о качестве жилищного строительства?
– Ќадо как минимум сделать рейтинг качества жилой среды по сотне городов. “огда их можно будет сравнивать. Ќаш рейтинг пока уникальный.

– ¬ ћоскве зате€ли новую историю со сносом хрущевок. Ќам тоже так надо? »ли в ѕетербурге это не получитс€?
– ¬ этом вопросе не хватает прозрачности. ¬се разговоры о том, что хрущевки – это абсолютный хлам, несосто€тельны. ѕри должной эксплуатации не начнут они рушитс€ через 10–20 лет. ≈сли комплексно ремонтировать все системы, как положено, раз в 20 лет, то они и 100 лет просто€т.

»х квартирографи€ позвол€ет реконструкцию в «евродвушки», где одна комната совмещена с кухней. ¬ысота потолков – 230 см  в хрущевках или 258–265 см в некоторых новых панельных домах, разница не принципиальна€. я при росте почти 2 метра жил в хрущевке и не страдал от низких потолков.

„то касаетс€ депрессивности, то исторические дворы-колодцы куда депрессивнее хрущевок.  

≈сть ощущение, что хрущевки выбраны, как наиболее проста€ среда дл€ редевелопмента. ¬едь в промышленной зоне договоритьс€ с юридическими лицами гораздо сложнее, чем с разобщенными частными собственниками.  варталы хрущевок наход€тс€ в обжитых районах, там будет меньше проблем с инфраструктурой.

я наблюдал лужковскую реконструкцию в ближнем ѕодмосковье. Ћогика была проста€: с одного кв. метра в хрущевке надо поучить 5 квадратов в новом  жилье.  »наче это не бизнес, даже с высокими московскими ценами и поддержкой государства в развитии инженерной инфраструктуры.

“о, что получилось, – шаг назад, сразу ухудшилась транспортна€ ситуаци€, парковкам неоткуда было вз€тьс€, социалка тоже ухудшилась. —ама типологи€ многоэтажных башен и пластин – это шаг назад по сравнению с форматом п€тиэтажек.

ƒл€ таких глобальных проектов нужны глубокие исследовани€ и модераци€ переговоров. Ќапример, тому, кто работоспособен, но не готов вкладыватьс€ в реконструкцию хрущевки, надо предлагать новое социальное жилье.

ћожно обсуждать тему кредитов по ставкам ниже ипотечных под реконструкцию жиль€.

ѕока выбираетс€ слишком примитивный путь – всЄ снесем. Ќе очень пон€тно, на что будут потрачены гигантские деньги в ћоскве, которые обещают на эти программы. —офинансирование девелопером – тогда почему так много? ≈сли частные застройщики постро€т качественные среднеэтажные кварталы и рассел€т туда жителей п€тиэтажек, то почему только их, а не жителей брежневок, например, и т. д.?

¬ том виде, в каком € знаю об этом проекте, пока выводы из лужковской программы не сделаны. ј это очень большой риск дл€ комплексного городского развити€.

– —оздава€ первый рейтинг качества жилой среды, вы рассчитывали на продолжение? Ќо его почему-то нет.
– —ледующий необходимый шаг – получение информации о начинке  зданий, это требует доступа к документам и посещению зданий внутри. Ѕыли протокольные решени€ администрации города о сборе единой базы данных, но о результатах этой работы € ничего не слышал.

ћежду тем кроме прикладного значени€ обучени€ населени€, где лучше покупать квартиру, реализаци€ этого проекта в полном масштабе позволило бы ввести новые критерии в практику прин€ти€ управленческих решений по вопросам городского развити€.

—татистика по городам разрозненна, социальную жизнь не описывает, качество жизни – тоже.

ћы пытаемс€ управл€ть городом,  самой сложной системой, созданной человеком, котора€ не описана и  не воспринимаетс€ городскими управленцами и девелоперами как системное целое.
¬ итоге доминируют тактические и отраслевые решени€.

ѕодобный рейтинг – это элемент новой городской статистики. ќн нужен на регул€рной основе. Ќо делать его бесплатно каждый год мы с ”ниверситетом »“ћќ себе позволить не можем.                

¬адим Ў”¬јЋќ¬



 омментарии:

==================== «аработок от 6OOO рублей в день! Ѕ≈« ваших усилий и ежедневной работы! ¬от вам Ц нужен заработок в интернете? “ак, чтобы без обмана и доход хороший - пор€дка 6ќќќ рублей в день! ƒа... »менно готовый заработок, а не какой-то бесполезный курс! ѕодробности узнаете перейд€ по ссылке http://malohit.ru ==================== ==================== «аработок от 6OOO рублей в день! Ѕ≈« ваших усилий и ежедневной работы! ¬от вам Ц нужен заработок в интернете? “ак, чтобы без обмана и доход хороший - пор€дка 6ќќќ рублей в день! ƒа... »менно готовый заработок, а не какой-то бесполезный курс! ѕодробности узнаете перейд€ по ссылке http://malohit.ru ==================== ==================== «аработок от 6OOO рублей в день! Ѕ≈« ваших усилий и ежедневной работы! ¬от вам Ц нужен заработок в интернете? “ак, чтобы без обмана и доход хороший - пор€дка 6ќќќ рублей в день! ƒа... »менно готовый заработок, а не какой-то бесполезный курс! ѕодробности узнаете перейд€ по ссылке http://malohit.ru ====================

Ќаписал REM1 - 2017-05-24 06:03:35 / ответить

¬се комментарии

ќставить свой комментарий



—правочник организаций ∆елтые —траницы www.yp.ru